《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》

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第一章总则

　　第一条  为探索农民住房保障的多种实现形式，确保农民“户有所居”，增加农民财产性收入，促进土地节约集约利用，实现城乡统筹发展，根据国家有关法律、法规、规章和《国土资源部关于浙江省义乌市农村宅基地制度改革试点实施方案的批复》（国土资函〔2015〕401号），结合我市实际，特制订本办法。

　　第二条 农村宅基地取得置换是指按照市域总体规划和土地利用总体规划区分不同区域，以切实保障和维护农村宅基地权益为出发点和落脚点，改革农村宅基地分配取得制度，探索“户有所居”的多种实现形式和途径，改善农民生产、生活条件和生态环境，促进城镇化、工业化、农村现代化同步融合发展的行为。

　　第三条 本办法适用于本市行政区域范围内尚未实施旧村改造、“空心村”改造、“异地奔小康”工程的村庄。

　　第四条 农村宅基地取得置换坚持规划管控、有序推进，公平取得、自愿置换，权益保障、用地节约的原则。

　　第五条 规划局、国土局应当在符合市域总体规划和土地利用总体规划的前提下，优化完善农村和社区空间布局规划，确定全市农村和社区的布局、选址、规模及时序。

　　第六条 鼓励有偿退出农村宅基地，复垦为耕地等农用地形成“集地券”，在市域范围内统筹使用。

第二章农村宅基地取得置换的对象、方法和程序

　　第七条 农村宅基地取得置换的对象为：

　　（一）村级集体经济组织实有在册成员;

　　（二）服兵役前属本村集体经济组织成员的现役义务兵、士官；

　　（三）入学前属本村集体经济组织成员的全日制大中专院校在校学生；

　　（四）在服刑前属本村集体经济组织成员的正在改造人员；

　　（五）拥有合法产权房屋的非本村集体经济组织成员。

　　第八条 农村宅基地取得置换中，下列农户可以增计一人份额：

　　（一）年满20周岁未婚的；

　　（二）已婚未育或育有一个子女的。

　　第九条 农村宅基地取得置换在不同区域采用不同实现形式，满足农民个性化多层次需求。城镇规划建设用地红线范围内的村庄，实施城乡新社区集聚建设，确保农民“户有所居”；城镇规划建设用地红线范围外的村庄，实施农村更新改造，推行“美丽乡村”建设，落实“一户一宅”。

　　第十条 农村宅基地取得置换由农户向村级集体经济组织提出申请，报所在镇人民政府（街道办事处）审批。涉及使用新增建设用地的，须报市人民政府办理农转用审批手续后，再由所在镇人民政府（街道办事处）审批。

第三章城乡新社区集聚建设

　　第十一条 城乡新社区集聚建设是指在城镇规划建设用地红线范围内的村庄，按照价值相当原则，用宅基地置换集中统建的高层公寓和产业用房，实行生产用房和生活用房相分离，高层公寓保障“户有所居”，产业用房保障增加农民财产性收入，促进土地节约集约利用，推动农村转型、城市提质，实现人口集聚、产业集聚。

　　第十二条  城乡新社区集聚建设应当遵循“政府主导、农民自愿，科学规划、统筹推进，节约集约、提升品位”的原则。

　　第十三条 规划局按照节地35%以上的目标组织编制城乡新社区集聚建设专项规划和集聚小区控制性详细规划，并按规定程序审批。社区办组织编制城乡新社区集聚建设项目的修建性详细规划和建筑设计方案。

　　专项规划要体现功能区块清晰、人口集聚适度、服务半径合理、功能配套齐全的要求，体现空间位置优化、土地科学合理利用、群众生活生产方便的原则。

　　详细规划应充分利用地形地貌和历史文化资源，凸现自然、和谐的人居环境，合理配置社区管理、商业服务、教育卫生、文体活动等公共配套设施。

　　第十四条  符合以下条件的村庄，可整村优先参加城乡新社区集聚建设：

　　（一）行政村或自然村绝大多数农户同意；

　　（二）重点工程项目建设需整体搬迁的村庄；

　　（三）城市建设规划即将开发建设的村庄；

　　（四）土地已基本被征收的村庄；

　　（五）其他确需予以置换的村庄。

　　第十五条  符合以下条件的农户，允许参加城乡新社区集聚建设：

　　（一）市级以上重点工程建设需拆迁安置的农户；

　　（二）市域范围内的农村住房特困户、D级危房户；

　　（三）市域范围内的无房户；

　　（四）办理抵押贷款的农民住房，须以参加城乡新社区集聚建设方式处置实现抵押权的。

　　第十六条 村级集体经济组织成员以户为单位，可以选择以合法的宅基地占地面积为基数按1:5的比例，或按每人175平方米建筑面积的标准确定置换权益面积，置换高层公寓和产业用房。以合法的宅基地占地面积为基数置换高层公寓和产业用房的，每户宅基地基数最高不超过140平方米。

　　非集体经济组织成员以合法取得的宅基地置换高层公寓和产业用房的，宅基地基数最高不超过126平方米。

　　申请参加新社区集聚建设的农户，权益置换前应当先退出原有的农村宅基地。

　　第十七条 置换权益面积中，3/5为高层公寓，2/5为产业用房。村级集体经济组织成员在确保人均高层公寓面积不低于30平方米的前提下，允许以户为单位将剩余可置换权益面积在相应地段继续选择产业用房、商业用房、商务楼宇、货币等一种或多种方式置换。

　　高层公寓、产业用房、商业用房、商务楼宇之间可以按规定比例置换；产业用房不得置换高层公寓。

　　第十八条 城乡新社区集聚建设允许由价值低的区块向价值高的区块置换。在同一镇（街道）范围内选择跨区块置换的，由属地镇人民政府（街道办事处）根据土地级差确定不同的置换标准；在全市范围内选择跨区块置换的，由社区办根据土地级差确定不同的置换标准。

　　第十九条 在保证每户留有一套高层公寓自己居住的前提下，城乡新社区集聚建设置换权益可按政府规定的交易办法，在政府设立的城乡新社区集聚建设置换权益交易平台公开交易，也可自行交易。

　　第二十条 城乡新社区集聚建设置换权益建立最低保护价制度，在确保“户有所居”的前提下，高层公寓的置换权益面积由政府按权益保护价回购，实现货币化补偿。

　　第二十一条 权益保护价回购款一般以安置凭证方式发放，在市域范围内使用，安置凭证按相关规定可兑现或购买本地取得预售许可的商品房、商业用房及办公用房。在规定期内用于购买商品房、商业用房及办公用房或期满未使用的安置凭证，按面值给予一定比例的补贴。

　　第二十二条 参加集聚建设的农民可享受城镇居民养老、医疗、就业等保险，享有城镇居民职业培训、就业服务、子女教育等同等权利，并继续享有原村级集体经济组织除宅基地以外的其他权益。

　　第二十三条 参加城乡新社区集聚建设退出的宅基地，若规划为城镇建设用地的，则由政府依法征收后按规划使用；若规划为农用地的，则由政府按规划进行复垦为耕地等农用地。

第四章 农村更新改造

　　第二十四条 农村更新改造是指城镇规划建设用地红线范围外的农村，在核定的村庄建设用地规模内，以村集体经济组织为主导，依据村庄发展一体化规划，盘活存量建设用地和闲置宅基地，优化和调整村庄用地布局，科学合理安排农民建房，积极有序推进农房改造，改善农村居住条件和生活环境，促进合理配置和高效利用农村建设用地。

　　第二十五条 宅基地使用权人自愿退出宅基地，以及享有宅基地分配权的农户主动放弃宅基地的，可按土地级差，有序参加城乡新社区集聚建设。

　　第二十六条 镇人民政府（街道办事处）加强与上位规划的衔接，按照尊重民意、沿袭历史、科学布局、适度集聚的原则，合理整合，统筹引导，组织编制本辖区内的村庄布点规划，报市人民政府批准。

　　村级集体经济组织立足本村经济基础、地形地貌、文化传承等实际，综合农村产业结构和发展趋势，加强周边及内部空间规划，完善公建基础设施、服务设施配套，统筹考虑建筑布局、环境营造、风格设计等内容，组织编制村级土地利用规划、村庄规划和生态环境规划融合的村庄发展一体化规划，经镇人民政府（街道办事处）审核，报市人民政府批准。

　　第二十七条 实施农村更新改造的农村，宅基地用地规模按村级集体经济组织成员人数核定。新增建设用地中耕地面积占60%（含）以上的，人均建设用地控制在100平方米以内；新增建设用地中耕地面积占60%以下的，人均建设用地控制在110平方米以内；新增建设用地中低丘缓坡等非耕地面积占70%（含）以上的，人均建设用地控制在120平方米以内。

　　按有关规定认定后需要传承保留保持的古建筑、名人故居、古树、名木等，其占用的土地可单独增计宅基地用地规模。

　　第二十八条 镇人民政府（街道办事处）对本辖区内的宅基地总规模控制负总责，已经实现宅基地减量化的镇街可以优先安排新增建设用地指标。

　　实施农村更新改造，人均建设用地低于控制标准的农村，差额部分可以向镇人民政府（街道办事处）申请新增建设用地指标。

　　人均建设用地超过控制标准的村庄，不再安排新增建设用地指标，在宅基地面积总量控制的前提下，允许先签订宅基地退出协议后再申请城乡建设用地增减挂钩指标。

　　第二十九条  农村更新改造须重新分配宅基地的，须坚持“按人分配、按户控制”的原则，保障农村宅基地资源公平合理分配。

　　人均分配基数由村级集体经济组织根据村庄宅基地用地规模在实施细则中确定，但新增建设用地指标使用耕地的，人均分配基数限额最高不得超过30平方米；使用非耕地的，分配基数限额可上调5%；使用低丘缓坡非耕地的，分配置基数限额可上调10%。

　　人均分配基数明确后，宅基地审批以户为单位申请，使用耕地的，每户最高不超过125平方米，使用其他土地的，每户最高不超过140平方米。

　　第三十条 鼓励村级集体经济组织回购本村农户和非本村集体经济组织成员自愿退出的宅基地，回购价格参照宅基地基准价格由集体经济组织和宅基地使用权人协商确定。回购用于集体经济组织内部再分配的宅基地，政府按照退出宅基地建筑占地面积给予村级集体经济组织一定补助。

　　第三十一条 鼓励非本村集体经济组织成员以货币化补偿的方式退出合法拥有的农村住宅，对一时无法退出又确需继续居住的，根据非本村集体经济组织成员合法拥有的农村住宅情况，允许按照村集体经济组织确定的比例安置。

　　第三十二条 农村更新改造节余的宅基地，在符合村庄发展一体化规划的前提下，经村民代表大会同意，镇人民政府（街道办事处）审核，报市人民政府批准后，允许村级集体经济组织通过自主开发、合资合作、使用权入股等方式增加农民收益，实现农村可持续发展。

　　第三十三条 市级以上重点工程建设需拆迁安置的农户，可优先参加本村更新改造，自愿异地安置的农户可按不同土地级差参加城乡新社区集聚建设。

　　第三十四条 自愿退出农村宅基地的住房特困户和D级危房户，可优先参加本镇（街道）的城乡新社区集聚建设或者本村更新改造。

第五章 附 则

　　第三十五条 城镇规划建设用地红线范围外已批准但尚未实施旧村改造或“空心村”改造的农村，经村民代表大会审议通过后，由各镇人民政府(街道办事处)根据实际情况决定是否按照本办法实施。

　　第三十六条 本办法由义乌市农村宅基地制度改革试点工作领导小组办公室负责解释。

　　第三十七条 本办法自发布之日起施行。此前与本办法相冲突的有关规定和文件，均以本办法为准。