《确定土地使用权规范》（试行）

banzhu

义土资发[2006]145号

为依法确定土地使用权，维护土地使用者的合法权益，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《浙江省确定土地所有权和使用权的若干规定》，结合我市实际，制定以下规范。

第一部分:国有土地使用权

　　一、单位使用的土地

　　（一）设定登记

　　1、以出让方式取得的土地使用权。

　　（1）以出让方式取得的土地使用权凭建设用地批准文件、规划许可证（包括用地红线图、规划平面图）、国有土地使用权出让合同和出让金交纳凭证确权。

　　（2）实际用地面积少于出让面积，查明原因后可以按实际使用面积确权。

　　（3）工业用地、房地产开发用地的实际使用面积不超过出让面积1%的（最高不超过30平方米），其它土地不超过5平方米的，按出让面积确权；超出上述标准的，须依规定处理后确权。

　　2、以划拨方式取得的土地使用权。

　　（1）1962年9月《农村人民公社工作条例修正草案》（以下简称 《六十条》）公布以前使用，迄今仍在使用的，凭原始依据确定权属，确无依据的，凭该单位主管部门出具的证明确权。

　　（2）《六十条》公布时起至1982年5月《国家建设征用土地条例》公布以前使用的土地，按下列办法确权。

　　1）曾和农民集体经济组织签订过土地转移等有关协议的，凭协议确权；

　　2）经县级以上人民政府批准使用原农民集体所有的土地的，凭批准文书确权；

　　3）进行过一定补偿或安置劳动力的，凭补偿或安置依据确权；

　　4）接受农民集体馈赠的，凭馈赠文书确权；

　　5）购买原农民集体所有的建筑物的，凭买卖契约确权；

　　6）农民集体所有制企业的单位转为全民所有制或者城市集体所有制单位的，凭转制依据确权；

　　（3）1982年5月《国家建设征用土地条例》公布起至1987年1月《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）施行前使用的土地，凭批准文书确权；

　　1）经过县级以上土地管理部门批准使用的，凭批准文书确权；

　　2）依照规定进行清查处理后仍由该单位使用的凭清查处理依据确权；

　　3）重复划拨或重复征用的，可按目前实际使用情况或者根据最后一次划拨或者征用文件确权；

　　4）划拨使用的，凭划拨使用的批准文书和原用地单位的权源证明确权。

　　（4） 1987年1月1日后使用的土地

　　1）划找使用的，凭县级以上人民政府或土地管理部门划拨批准文件及规划批准文件确权；

　　2）违法用地，经依法处理后，持有关处理文件确权；

　　3、以租赁方式取得的土地使用权。

　　以租赁方式取得的土地使用权凭批准机关的批准文件、土地使用权处置文件和国有土地使用权租赁合同确权。

　　4、以作价入股方式取得的土地使用权。

　　以作价入股方式取得的土地使用权凭批准机关的批准文件、土地使用权处置批准文件以及作价出资（入股）合同确定。

　　5、以土地使用权为条件与其他单位或个人合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确权，但一九八二年《国家建设征用土地条例》公布后合建的，应依法办理转让手续后再确权。

　　6、法人之间合并，依法属于应当以有偿方式取得的土地使用权的，原土地使用权应当办理有关手续，有偿取得土地使用权；依法可以以划拨形式取得土地使用权的，可以办理划拨土地权属变更登记，取得土地使用权。

　　（二）变更登记

　　1、出让方式取得的土地使用权转让，按下列办法确权。

　　1）以减免或优惠地价取得的土地使用权转让的，凭国有土地使用权出让合同的补充合同，出让金补交或补足凭证、契约、原土地使用证、房产证确权。

　　2）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的土地使用权转让的，已符合原出让合同约定的投资开发条件可凭契约、原土地使用证、房产证确权。

　　3、出让土地用途改变的，持市政府批准文件、重新签订的国有土地使用权出让合同或补充合同、出让金交纳凭证及原土地使用证确权。

　　4、划拨土地使用权转让的，依法办理土地使用权出让手续后，凭划拨土地使用权转让批准文书、国有土地使用权出让合同、出让金交纳凭证及原土地使用证确权。

　　5、出让土地使用权连同地上建筑物、附著物所有权分割转让的，应当经市国土资源局和市建设局批准，凭批准文书、契约、原土地使用证、房产证确权。如划拨土地分割转让的，需提供划拨土地转让需提供的资料。

　　6、国有、城镇集体企业因企业改制而引起的土地使用权变更的，按不同的处置方式参照前文规定执行。

　　7、直管公房出售的，凭直管公房出售批准文件、国有土地使用权出让合同、出让金交纳凭证及原土地使用证确权。

　　8、乡镇、村集体企业转让的（含不同性质单位之间的调拨） ,依法办理土地征用报批转让手续，签订国有土地使用权出让合同，缴纳出让金后凭征用土地呈报表、国有土地使用权出让合同、出让金缴纳凭证及原土地使用证确权。

　　9、非国有企业，城镇集体企业间的合井、分立、兼并涉及划拨土地使用权变更的，应当依法办理出让手续后，凭国有土地使用权出让合同、出让金交纳凭证及原土地使用证确权。

　　10、非国有企业、城镇集体企业间的合井，分立、兼并涉及出让土地使用权变更的，按下列办法确权:

　　（1）合并的，凭合并的合同、新设企业的执照及原土地使用证确权；

　　（2）兼并的，依法办理出让土地使用权转让手续后凭转让批准文书、准予转让通知书及原土地使用证确权；

　　（3）分设的，凭分设合同、分设企业执照、分设前企业执照及章程、原土地使用证确权。

二、个人使用的土地

　　（一）设定登记

　　1、以出让方式取得的土地使用权。

　　以出让方式取得的土地使用权，凭国有土地使用权出让合同和出让金交纳凭证确权。

　　2、以划拨方式取得的土地使用权。

　　（1） 1982年7月1日前使用的土地能提供原始依据的，凭原始依据确定使用权。

　　（2） 1982年7月1日起到1987年1月1日前使用的土地。

　　1）经人民政府、城建指挥部等有关部门批准的，凭批准文件确权；

　　2）未经批准使用土地的，凭办事处，镇政府及市政府有关部门的罚款发票或补办手续确权；如罚款发票内未注明处罚面积的，必须由基层国土所及镇政府（街道办事处）出具说明（下同）。（3） 1987年1月1日后使用的土地。

　　1）经县级以上人民政府或土地管理部门批准划拨的，凭建设用地呈报表确权，建设用地呈报表中未明确选址意见的，必须出具规划部门意见后予以确权；

　　2）拆旧建新的，收回原土地使用证后凭原拆原建审批表、规划意见予以确权；

　　3）拆迁安置的，收回原土地使用证后凭拆迁协议、拆迁用地呈报表、准建证确权；若拆迁补偿的土地安置在两处或两处以上的必须同时申报；

　　4）未经批准使用的土地按下列办法确权；

　　①镇政府（办事处）处罚的凭处罚发票确权；

　　②干部清房时被没收购回的，凭土地管理部门下达的处罚决定、房屋购回协议、购回房屋交款凭证确权；

　　③依据义政［1992］191号文件处罚的，凭土地违法案件行政处罚决定书、没收购回凭证确权；

　　④依据义政［1993］191号文件处罚的，凭“二违”调查处理表、国有土地使用权出让合同、出让金交纳凭证确权

　　⑤ “二违"结束后，土地管理部门处罚的，凭土地违法案件处罚书、没收购回凭证确权；

　　⑥依据义土管字［1998］46号文件处罚的，凭国有土地使用权出让合同、出让金交纳凭证确权。

　　5）购买商品房的，凭商品房交付使用协议书、购房发票确权。

　　6）集资建房的，凭集资建房资格审批表、集资建房使用协议、购房发票确权。

　　7）购买房改房的，凭房改房资格审批表、房改协议书、购房发票确权。

　　8）购买成本价住房的，凭申购成本价住房审批表、交付合同、购房发票确权。

　　（二）变更登记

　　1、房屋买卖、交换、赠与等行为都属转让，按下列办法确定土地使用权:

　　（1）城区

　　1）有契税凭证或房地产申请收件依据证明确属1991年7月25日前（《关于在我市实施城镇国有土地使用权有偿出让转让的决定》义人大［1991］27号）转让的，凭原土地使用证、契约、房产证确权；

　　2） 1991年7月25日后转让的划拨土地使用权，必须办理出让手续后，凭国有土地使用权出让合同、出让金交纳凭证、原土地使用证、契约、房产证确权；

　　3）转让的土地使用权是以出让方式取得的，但取得时出让金曾优惠的，必须办理转让手续，补签出让合同、补足合同或补交优惠部分出让金后，凭契约、转让批准文件、补充合同、出让金缴纳凭证、原土地使用证、房产证确权；

　　4）转让的土地使用权是以出让方式取得且已交足出让金，且符合出让合同约定的转让条件的凭契约、原土地使用证、房产证确权。

　　（2）建制镇

　　1）《义乌市乡镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》公布后，建制镇建成区的划拨国有土地，转让的，参照城区的2）条执行；

　　2）涉及出让土地转让的，参照城区第3）、4）条规定执行；

　　3）除第1）、2）条规定以外的转让，凭契约、原土地使用证、房产证确权。

　　2、继承、分家析产取得的，凭原土地使用证、继承约、分家约及变更后的房产证确权。

第二部分：集体土地使用权

　　一、单位使用的集体土地使用权

　　（一）设定登记

　　1、批准拨用方式取得的土地使用权。

　　（1）《六十条》公布以前使用的，迄今仍在使用的，凭原始依据确定权属；无法提供原始凭证的，凭所有者的证明确权。

　　（2）《六十条》公布时起至1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》发布时止使用的土地，按下列方法确权:

　　1）单位与单位之间无偿调拨的，凭调拨协议确权；

　　2）和原农民集体经济组织签订过用地协议的（不含租借）,凭用地协议确权；

　　3）经县、乡（公社）、村（大队）批准同意的，并进行适当的土地调整或者经过一定补偿的，凭批准意见和补偿、调整依据确权；

　　4）购买房屋取得的，凭买卖契约确权；

　　5）原集体企事业单位体制经批准变更的，凭变更依据确权。

　　（3）1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《土地管理法》实施时止使用的土地，按下列办法确权。

　　1）经过县级以上人民政府或土地管理部门批准使用的，凭批准文书确权；

　　2）依照规定进行清查处理后仍由该单位使用的凭清查处理依据确权；

　　3）单位与单位之间无偿调拨的，凭调拨协议、所有者的意见和原用地单位的权源证明确权；

　　（4） 1987年1月1日后使用的土地。

　　1）批准使用的，凭县级以上人民政府或土地管理部门批准使用的文书确权；

　　2）同性质单位之间无偿调拨的，凭调拨协议、所有者和土地管理部门的认可意见确权。

　　（二）变更登记

　　农民集体以土地使用权作为联营条件与其他单位或个人举办联营企业的，或者以集体所有的土地使用权作价入股，举办外商投资企业和内联乡镇企业的，凭县级以上人民政府或土地管理部门的批准文件确权。

二、农村宅基地

　　（一）设定登记

　　1、1950年1月1日前建造的房屋，未经拆迁、改建、翻建的，凭《土地房产所有证》按实际使用面积确权。

　　2、1950年1月1日至1982年6月30日间建造的房屋，未经拆迁、改建、翻建的，有《宅基地使用证》的，凭《宅基地使用证》按实际占地面积确权。无《宅基地使用证》的，凭所有者证明、房屋实地勘察资料、房屋法律具结保证书等证明材料确权。

　　3、1982年7月1日至1986年12月31日间建造的房屋，未经拆迁、改建、翻建的，有《宅基地使用证》的，凭《宅基地使用证》确权。无《宅基地使用证》的，凭批准文件或乡镇人民政府处罚发票确权。

　　4、1987年1月1日后建造的房屋，按批准文件、市土地管理部门或乡镇人民政府处罚（没收购回）发票确权。

　　5、《土地房产所有证》 、《宅基地使用证》登记的户主已死亡的，或者批准文件载明的户主，或者乡镇人民政府处罚发票载明的处罚对象已死亡的，凭继承公证书、财产分割公证书、所有者意见确权，但直系血亲以外遗赠除外。

　　（二）变更登记

　　1、拆旧建新的，收回原土地使用证后凭拆建审批表、规划意见予以确权。

　　2、继承、分家析产取得的，凭原土地使用证、经公证的分家约或继承约及变更后的房产证确权。