关于推进农村宅基地制度改革试点工作的若干意见
本帖最后由 banzhu 于 2019-3-5 10:38 编辑中共义乌市委义乌市人民政府关于推进农村宅基地制度改革试点工作的若干意见
为审慎稳妥推进我市农村宅基地制度改革试点，根据全国人大常委会授权，按照中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》和《深化农村改革综合性实施方案》，以及国务院印发的《关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》、国土资源部印发的《农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则》的要求，结合我市实际，特制定本若干意见。 一、充分认识改革试点的重大意义 党中央、国务院历来对土地制度改革高度重视，十七届三中全会、十八届三中全会都对土地制度改革进行了部署。近年来，在中央经济工作会议、城镇化工作会议、农村工作会议上，习近平总书记、李克强总理等中央领导同志都对农村土地制度改革包括宅基地制度改革提出了新任务和新要求。浙江省委、省政府更是实实在在地把农村土地制度改革试点作为“书记工程”来抓，全力支持和帮助我市开展农村宅基地制度改革试点。我市作为全省唯一的农村宅基地制度改革试点地区，既是党中央、国务院的重托，也是省委、省政府的高度信任。我们承担的任务光荣，肩负的使命神圣。全市上下要充分认识推进农村宅基地制度改革是国家的战略部署，要充分认识实施农村宅基地制度改革是义乌发展的现实需求，要充分认识承担农村宅基地制度改革给义乌释放了诸多政策红利。改革实践中，我们既要不折不扣贯彻落实中央决策部署，更要结合实际，解放思想，勇于探索，大胆创新，在试点期限内力争形成可复制、能推广、利修法的经验，让广大农民拥有更多的获得感，在实践中开创出具有义乌特色的改革新路子。 二、精准把握改革试点总体要求 （一）指导思想 以党的十八届三中、四中、五中全会精神为指引，坚持目标导向、问题导向和需求导向，改革宅基地的取得、权利和管理等制度，实现从“一户一宅”向“户有所居”、从永久无偿向分类有期有偿、从单一居住功能向拥有诸多功能等转变，切实保障农民权益，促进农村人口向城镇集聚、要素资源向城镇集中、产业重点向城镇集合，统筹推进城镇化、工业化与农村现代化同步融合发展。 （二）基本原则 1．坚守改革底线。在守住“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线的基础上，坚持顶层设计和基层创新相结合，积极实践，大胆创新，先行先试。 2．保障农民权益。以实现好、维护好、发展好农民土地权益为指引，保障宅基地权利，完善宅基地权能，探索宅基地权益多种实现形式，使改革成果惠及广大农民。 3．节约集约用地。坚持最严格的节约集约用地制度，控制宅基地总量，确保宅基地在布局上更紧凑、在利用上更科学、在结构上更优化。 4．统筹协调推进。注重宅基地制度改革与国际贸易综合改革、新型城镇化、农村综合改革等试点统筹协调与相互衔接，提高改革的系统性和完整性，统筹协调推进，形成改革合力。 （三）工作目标 争取通过三年努力，逐步建立“依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出、权利权能完整”的宅基地制度。具体目标为：探索宅基地取得制度，农村宅基地总量得到基本控制，努力实现宅基地占用的减量化；拓宽宅基地保障方式，积极探索“户有所居”的多种实现形式，逐步提高宅基地货币化置换比例；完善宅基地用益物权，宅基地抵押流转机制得到有序规范，财产权益得到充分体现；建立宅基地有偿使用和有偿退出机制，宅基地有期有偿使用机制得到有效运行，基本实现宅基地配置的市场化。 三、着力创新改革试点的制度供给 制度创新是我市改革试点的核心。按照国土资源部批复精神，我市的农村宅基地制度改革试点主要在改革完善宅基地权益保障和取得方式、探索宅基地有偿使用制度、探索宅基地流转和自愿有偿退出机制、完善宅基地管理制度等四大方面进行探索。因此，按照中央改革的定位，结合义乌的自身特点，我市改革的具体任务是创新宅基地的七项制度。 （一）建立宅基地取得置换制度 制定《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》，健全宅基地总量市级、镇街、村级三级控制体系，积极探索宅基地取得置换方式的多样化，逐步提高宅基地货币化配置比例，实现宅基地无限扩张向逐步减量转变、粗放利用向节约集约利用转变。城镇规划建设用地红线范围内，探索“户有所居”的多种实现形式，实施城乡新社区集聚建设。在满足农民基本居住需求前提下，允许农民以合法宅基地或人均宅基地分配面积置换集中统建的高层公寓、标准厂房、仓储物流、商业用房、商务楼宇。高层公寓置换权益面积可公开交易，也可由政府按权益保护价回购。权益保护价回购款一般以安置凭证方式发放，在市域范围内使用，安置凭证按相关规定可兑现或购买本地取得预售许可的商品房、商业用房及办公用房。在规定期内用于购买商品房、商业用房及办公用房或期满未使用的安置凭证，按面值给予一定比例的补贴。城镇规划建设用地红线范围外，以落实“一户一宅”为重点，推行农村更新改造，在土地利用总体规划确定的村庄建设用地规模范围内，充分发挥集体经济组织作用，鼓励建设突出地域特征、时代特色、乡土风情、文化传承的美丽乡村，鼓励建设“房在山中、园在林中”的坡地村镇，鼓励通过有序参加城乡新社区集聚建设以及集中统建、多户联建、统规分建等多种方式腾退农村宅基地。 （二）建立宅基地抵押担保制度 制定《义乌市农民住房财产权抵押贷款实施办法》，进一步深化农村金融改革创新，加大对“三农”的金融支持力度，赋予农民更多的财产权利，探索宅基地权益的实现方式和途径。在确保“户有所居”的前提下，允许持有本市农民住房（含宅基地使用权）的不动产权证书的权利人以自有农民住房作为抵押物为借款人自身申请贷款。落实宅基地权益，完善宅基地权能及实现形式，保障抵押权人合法权益，将农民沉睡的死资产，变成流动的活资本。同时，探索建立抵押物处置机制、贷款风险分担机制、缓释和补偿机制，提高农民住房财产权抵押贷款的覆盖面和可获得性、可持续性，防范、控制和化解风险。 （三）建立宅基地入市流转制度 制定《义乌市农村宅基地使用权流转暂行办法》，规范农村宅基地使用权流转行为，维护集体土地所有权和宅基地使用权人的合法权益，促进土地资源的优化配置和高效利用。在确保“户有所居”的前提下，按照自愿、有偿的原则，在不改变宅基地所有权性质和不改变集体经济组织成员资格的前提下，允许宅基地使用权通过买卖、赠与、互换或其他合法方式在集体经济组织内部流转或跨集体经济组织流转。跨集体经济组织流转后使用年限最高为70年，使用期届满后可优先续期。流转收益应在集体经济组织和农户个人之间合理分配。流转后，受让人在使用年限内享有宅基地使用权及地上建（构）筑物的占有、使用、收益、处分权利。 （四）建立宅基地有偿使用制度 制定《义乌市农村宅基地有偿使用暂行办法》，探索村集体经济组织依据本村宅基地民主管理机制对分配取得的宅基地实行有偿调剂、有偿选位；对本村集体经济成员超标准占用以及非本村集体经济组织成员通过继承房屋或其他合法方式占有和使用宅基地的分区域分类分档累进计收有偿使用费。建立科学评估、适时更新、动态调整的宅基地基准地价体系，制订差别化的有偿使用标准和缴费办法，建立从永久无偿向分类有期有偿转变的宅基地使用制度，提高农村宅基地节约集约利用水平和市场化配置水平。 （五）建立宅基地有偿退出制度 制定《义乌市“集地券”管理暂行办法》，积极探索建立宅基地有偿退出机制，实现建设用地城乡统筹利用。自愿退出的农村建设用地，规划为城镇建设用地的，由政府统一依法征收后按规划使用；规划为农村宅基地的，由村集体经济组织与宅基地使用权人协商，回购价格参照宅基地基准地价确定；规划为农用地的，由申请人复垦为耕地等农用地，经验收合格折算为“集地券”，“集地券”可以向金融机构申请抵押融资贷款或在义乌市资源要素交易平台采用挂牌、拍卖、竞价等公开方式交易，首次交易所获得的收益，在扣除土地整治等成本后，村集体经济组织和农户个人之间合理分配。交易取得的“集地券”在符合规划和用途管制的前提下，通过城乡增减挂钩，在本市行政区域范围内统筹使用。（六）建立宅基地产权明晰制度 根据《国土资源部、农业部、财政部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》、《国土资源部、中农办、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》和《浙江省人民政府办公厅关于加快推进全省农村宅基地确权登记发证工作的意见》，结合义乌市实际情况，制定《义乌市农村宅基地历史遗留问题处理暂行办法》，坚持“尊重事实、一户一宅、法定面积”的原则，按不同时期，区分不同情形，采用不同方法，妥善处理农村宅基地历史遗留问题。夯实农村住房的不动产权登记基础，将农村住房纳入不动产统一登记体系，理顺登记职能，明确登记办法，规范登记程序，提高登记效率，扎实推进农村住房确权登记发证工作，保护不动产权利人的合法权利。 （七）建立宅基地民主管理制度 制定《义乌市农村土地民主管理暂行办法》，突出农村农民主体地位，完善农村集体经济组织内部治理，建立健全农村土地民主管理组织，激发农民自主管理农村土地的主动性、积极性和责任心，建立健全农村土地管理议事决策机制、民主监督机制、财产管理机制、服务群众机制、矛盾纠纷调处机制，促进农村土地基层管理的民主决策、民主管理、民主监督，提升村级集体经济组织依法管理的能力，推动建立符合我市经济社会发展实际的农村土地长效管理机制。建立健全合理的宅基地收益分配机制，对宅基地有偿使用和流转、有偿退出后集体取得的收益部分，作为村集体经济组织土地增值收益，纳入农村集体资产统一管理。通过村规民约、民主协商等有效形式，制定经成员认可的宅基地收益分配实施办法，自觉接受审计监督和政府监管，确保收益分配公开透明、有章可循，让农民长期共享土地增值收益。 四、不断强化改革试点的保障措施 （一）加强领导，明确责任。我市成立了改革试点领导小组，由市委主要领导任组长，市政府主要领导任第一副组长，市委、市人大、市政府、市政协分管领导为副组长，相关职能部门主要负责人为成员，负责改革试点的统筹协调、整体推进、督促落实。各镇街和相关职能部门也要相应成立领导小组，单位主要负责人是第一责任人。市领导小组办公室要根据《义乌市农村宅基地制度改革试点三年实施计划》的整体安排及时给各镇街和相关职能部门下发工作任务清单，各镇街和相关职能部门要制定工作完成路线图和时间表，倒排工期，挂图作战，确保各项工作任务高效快速推进。市考绩办要将农村宅基地制度改革试点纳入考核内容，并适时督察改革试点工作落实情况。 （二）整体设计，统筹推进。农村宅基地制度改革试点工作，事关经济社会发展和国家长治久安，事关广大农民群众的切身利益，事关农村的繁荣发展，事关农村的和谐稳定，其变迁最为复杂，更是最为关注。各镇街和相关职能部门要根据系统设计的“一意见七办法”，在市领导小组的统一指挥下，统筹兼顾、加强协调配合、科学摆布力量，把宅基地制度改革工作、日常工作和其他重点工作结合起来，形成各负其责、上下贯通、整体联动的工作格局。 （三）试点先行，重点突破。每个镇街原则上安排一个村先行试点，有条件的镇街可以同时选择几个村开展不同类型的试点。各镇街和相关职能部门要深入试点、深入群众，广泛听取群众意见，充分尊重群众意愿，善于汲取群众智慧，动脑子、想办法、闯新路，把解放思想、改革创新、大胆探索贯穿到各项工作中去，试出经验、试出亮点、试出特色、试出实效。 中共义乌市委义乌市人民政府关于推进农村宅基地制度改革试点工作的若干意见——义乌市自然资源和规划局政务公开专栏http://www.yw.gov.cn/11330782002609848G/bmxxgk/11330782002609434C/02/dfgfxwj/201801/t20180120_2738743_2.html 《义乌市农村宅基地取得置换暂行办法》 - 法律顾问 自建房网http://www.zijianfang.wang/thread-779-1-1.html
《义乌市农村宅基地使用权流转暂行办法》 - 法律顾问 自建房网http://www.zijianfang.wang/thread-780-1-1.html
义乌市农村宅基地有偿使用暂行办法 - 法律顾问 自建房网http://www.zijianfang.wang/thread-782-1-1.html
义乌市“集地券”管理暂行办法 - 法律顾问 自建房网http://www.zijianfang.wang/thread-783-1-1.html
义乌市农村宅基地历史遗留问题处理暂行办法 - 法律顾问 自建房网http://www.zijianfang.wang/thread-784-1-1.html
义乌市农村土地民主管理暂行办法 - 法律顾问 自建房网http://www.zijianfang.wang/thread-785-1-1.html
义乌市农民住房财产权抵押贷款实施办法 - 法律顾问 自建房网http://www.zijianfang.wang/thread-786-1-1.html
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